«Как я за год накопила на первый взнос за квартиру». История 24-летней художницы из Новосибирска — с комментарием юриста

Зумерам пророчат вечную жизнь на съемных квартирах. Высокие проценты за ипотеку, отсутствие финансовой грамотности и космические цены за квадратный метр… Но Эвелине из Новосибирска удалось купить собственную квартиру в 24 года, а накопить на нее всего лишь за год. Юрист Ольга Благовещенская посмотрела на эту историю со стороны закона и объяснила, какие решения здесь были удачными, а какие могли обернуться проблемами.

«От безысходности я решила копить на квартиру»

Раньше в моей голове была совсем другая картина мира. Я думала, что квартира — это что-то важное, хорошее и на всю жизнь, поэтому нужно выбрать хороший район и сделать в ней идеальный ремонт. Потом я столкнулась с реальностью, и стало очевидно, что все эти красивые картинки сложно воплотить. Раньше я не думала о покупке квартиры именно из-за своего перфекционизма. Из-за этого я, кстати, упускала возможности: очень поздно узнала, что в моей компании была IT-ипотека. Если бы я собралась покупать раньше, то сейчас бы точно жила в более хорошей и дешевой квартире.

Мое мнение изменилось, когда я увидела рилс про недвижимость, главный посыл которого был «начинать можно с малого». Не обязательно сразу пытаться допрыгнуть до вершины. Для меня эта мысль оказалась очень новой, и постепенно она сформировалась в устойчивую идею и план.

В конце 2024 года я словила кризис и стала пересматривать, чего вообще хочу от работы и от своей жизни

Я человек, которому нужны цель, понятная задача и план действий. Отсутствие плана вызывает у меня тревогу и апатию, и как-то так придумалось: можно попробовать купить квартиру. Я открыла «Авито», посмотрела самые дешевые варианты и поняла, что они, в принципе, относительно доступны. Это не задача на пять лет, от которой сразу пропадает мотивация. Можно просто поднапрячься год-полтора — и будет видимый результат. В общем, от безысходности я решила копить на квартиру.

У меня был и другой вариант: поднакопить денег, уйти в долгий зумерский безработный отпуск и потратить деньги на жизнь и учебу. Но в итоге я выбрала квартиру, чтобы не думать, на кого учиться. Это был более понятный вариант: хочешь купить квартиру — копи деньги. Потом будут другие проблемы, но это уже в будущем.

Я откладывала примерно 40–50% дохода от работы художником в геймдеве^[1]. Для меня это не было режимом жесткой экономии. Я в принципе немного трачу, а в тот период у меня даже оставались деньги на развлечения и отпуск. Мы и в Питер слетали, поэтому копилось спокойно. Честно, когда я потом села считать, как вообще накопила, то не поняла, откуда у меня взялись деньги. Одно понимаю точно: сильно помогли вклады, потому что я успела ухватить большие проценты — около 22% годовых.

«Мама, дашь денег — куплю новостройку»

Весной деньги копились, а я продолжала смотреть варианты: какие квартиры есть на рынке и как быстро они уходят. Рынок тогда почти стоял, квартиры висели довольно долго, но потом началось снижение ставок по ипотеке, рынок стал оживать, и квартиры, которые я сохраняла, начали уходить. Тогда я стала нервничать: деньги еще не накоплены, а цены уже подрастают и дешевые варианты заканчиваются.

Потом мы с парнем съехали со съемной квартиры к родителям. Это было сделано, чтобы не тратить деньги на аренду и быстрее накопить. Деньги, которые раньше уходили на съем, я отправляла в накопления.

К концу лета стало понятно, что мы точно берем квартиру. Мой парень тоже уже серьезно подключился к накоплениям, но всё равно на первый взнос денег было недостаточно, и я попросила помощи у папы. Сумма, которую он дал, немного подняла мой потолок по цене, но я всё равно выбирала квартиру так, чтобы платеж по ипотеке был не слишком большим. Мы не могли бы слишком много платить за ипотеку еще и потому, что я перестала вывозить работу и настроилась на увольнение.

— Почему ты не берешь новостройку? Зачем тебе хрущевка?

— Мама, дашь денег — куплю новостройку.

В Новосибирске новостройки стоили примерно от шести миллионов. Даже с льготными условиями на первый год нагрузка получалась примерно в два раза тяжелее той, что мы могли себе позволить.

В итоге я купила квартиру за 3 миллиона 850 тысяч рублей. Первоначальный взнос был 2 миллиона

Из них моих денег было примерно 1,2–1,3 миллиона, еще 350 тысяч добавил парень, 400 тысяч — папа, и еще 400 тысяч были накоплены мной на ремонт.

Размер первоначального взноса я выбирала чисто по платежу. Смотрела в ипотечном калькуляторе, какая нужна первоначалка, чтобы платеж был максимум 35 тысяч, а лучше — 30 тысяч. Было понятно, что для этого нужен первоначальный взнос почти 50% или больше. Ипотеку я взяла под 17,5%, изначально на 22 года. Пока что планирую закрыть за 5 лет, но если не получится, то просто продам квартиру вместе с ипотекой. Мы снова планируем переехать к родителям, чтобы сдавать эту квартиру подороже, чем платеж по ипотеке, чтобы все-таки закрыть ее побыстрее.

Сейчас самая большая сложность в том, что я не работаю. Но я поставила себе дедлайн — отдыхаю год и не приношу денег. Мы экономим и лишних трат стараемся избегать. Например, мы не покупаем дорогую одежду и вообще не пользуемся доставками. Но нам проще, потому что мы оба из тех людей, которые могут всё сделать сами, даже ремонт. Да, есть вещи, которые я не могу себе позволить, но когда ты делаешь то, что сам запланировал, это переносится спокойно.

Мне в целом несложно себя ограничивать в тратах. У меня в семье была достаточно скупая мама, и с детства я привыкла к ограничениям. В целом я считаю, что ограничения — это не плохо, главное — уметь осознанно переключаться между режимами «балую себя» и «коплю как Кощей».

«Покупать вторичку после историй про мошенников — страшно, но выбора нет»

Сначала я была категорически против работы с риелтором. У молодого человека мама и папа юристы, поэтому с составлением договора нам не нужна была помощь. Но я столкнулась с тем, что без него не получится: рынок устроен так, что ты всё равно будешь платить посреднику. Первые квартиры мы смотрели сами, и везде была одна ситуация: агент со стороны продавца говорит, что мы должны платить ему комиссию. Потом папа посоветовал нам знакомую девушку-риелтора. Комиссия была примерно такая же, как у остальных, но это хотя бы был наш человек. С тяжелым сердцем я на это пошла, потому что ее сто тысяч — это, условно, новый пол в квартире.

В итоге я не пожалела. Риелтор сэкономила нам кучу нервов и решила все проблемы. Когда у нас было 16 просмотров за несколько дней, она всё планировала по локациям, всем звонила, предупреждала, если мы опаздываем, переносила. Мне тяжело общаться с людьми, а она взяла это всё на себя.

Квартиры в основном продолжала искать я, потому что я лучше знаю свои критерии: цена, расположение и ликвидность. Мне было важно, чтобы квартиру потом было относительно легко сдать или продать. Соответственно, нужно было хорошее расположение, не первый и не последний этаж, по личному вкусу я хотела кирпичную хрущевку, потому что считается, что она классом выше, чем панелька, и комнату с двумя окнами. Смотреть квартиры мы начали в начале октября, а купили в середине декабря. Это была пятая квартира, по которой мы потенциально могли выйти на сделку. И вышли.

Самая страшная история была с квартирой, которая выглядела как схема с бабушкой, попавшей под влияние мошенников

Все признаки указывали на мошенничество, но, конечно, я не могу со стопроцентной уверенностью сказать, что это точно было так.

Квартира находилась в самом центре Новосибирска: хрущевка, первый этаж, милый дворик, окна на зелень, цена ниже рынка, район приятный, подъезд отреставрирован, квартира классная — можно брать. Но потом выяснилось, что квартиру продает 90-летняя бабушка, которая не ходит и вообще находится в Красноярске. Сделка должна была проходить по доверенности, оформленной не на родственника, а на какую-то «подругу». Деньги мы должны были передать «внучке», которая находится в Новосибирске. Связаться с внучкой нам не давали, съездить в Красноярск, чтобы заключить сделку, не разрешали. Все варианты, которые могли бы обезопасить сделку, отклонялись. Нам показалось, что если бы там всё было чисто, то продавцы шли бы на компромиссы, поэтому от этого варианта мы отказались.

Покупать вторичку после всех этих историй про мошенников — страшно, но выбора нет. Хочешь новостройку — плати больше, загоняй себя в кабалу, где нельзя ни вдохнуть, ни выдохнуть. Наверное, лучше рискнуть.

«Поиск квартиры был намного сложнее, чем весь процесс накопления»

В сухом остатке опыт покупки квартиры оказался тяжелым. Самое сложное — постоянная неизвестность. Ты никогда не знаешь, получится или нет, ведь сделки постоянно срываются. Вы нашли квартиру, вроде всё хорошо, но потом тебе сложно решиться. А вдруг есть вариант лучше? Дальше собираешься с силами, договариваешься с собственником, а он может оказаться неприятным человеком. У нас по одной квартире собственник просил, чтобы его арендаторы еще месяц жили в квартире после покупки. То есть квартира уже наша, мы платим ипотеку, а там еще месяц живут другие люди. И вот каждую такую штуку приходится преодолевать. Постоянное переключение между эмоциями очень выматывает. Для меня поиск квартиры был намного сложнее, чем весь процесс накопления. С ним всё понятно: у тебя есть задача, для которой ты просто повторяешь действие. А от постоянных новых вводных мозг устает.

Если анализировать весь опыт, я в целом придерживаюсь позиции «что было, то было». Если серьезно, я точно знаю, что поменяла бы в ремонте. А в поиске квартиры — меньше бы переживала и меньше настраивалась бы на каждый вариант. В финансовом плане мне кажется, что я делала все по своим возможностям.

Что о таком подходе говорит юрист

Ольга Благовещенская, юрист по земельно-имущественным отношениям

Я считаю, что героиня большая молодец, что не купила квартиру по доверенности. Таким образом вообще нельзя ничего покупать из недвижимости. Такую сделку очень легко откатить: сказать, что собственник не знал о продаже квартиры или доверенность была отозвана. Это сразу красный флаг, помимо того чтобы передавать деньги через внучку. Деньги должны передаваться только продавцу, потому что если деньги за имущество не получены, то это стопроцентное основание для расторжения сделки через суд. Самое важное в сделке — это момент оплаты.

Брать ту недвижимость, на которую хватает денег, — тоже классная стратегия. Но я бы не рекомендовала делать это со вторичкой. Вторичные сделки действительно легко расторгаются, легко оспариваются, тем более после случая Долиной. И вторичка не дорожает так, как новостройка. Можно взять ипотеку на вторичку, платить-платить, потом понять, что не вывозишь, и продать. Но не факт, что от этой продажи у тебя будет прибыль (например, она хотя бы покроет все твои выплаченные проценты по ипотеке). А вот новостройки, как правило, дорожают — и продажа тут может быть выгодной.

Я действительно советовала бы зумерам не выбирать сразу идеальное. Можно начинать с малого. Сейчас в центре Москвы однушка стоит от 24 миллионов — так можно за всю жизнь не накопить. А, например, в Новой Москве можно найти квартиры и за 8 миллионов.

Что-то купить в ипотеку и даже потом продать — это очень ценный опыт

Практика показывает, что можно вложиться в недвижимость, потом ее продать, добавить денег и взять что-то получше. Очень многие вот так улучшают жилье. Так что по возможности нужно копить и приобретать недвижимость, а не платить аренду. Раньше, конечно, это было проще сделать, но и сейчас есть варианты: IT-ипотека, льготные программы, рассрочки от застройщиков.

Есть такое визионерское понимание, что уклад будущей жизни действительно не предполагает, что зумеры будут иметь квартиры. Скорее всего, всё будет переходить на шеринговую экономику, где все всё арендуют. Считается, что только представители old money будут иметь недвижимость и основную часть денег, а зумеры — нет. И конечно, сейчас тот, кто залетает и покупает собственность, с одной стороны, должен быть доволен. С другой стороны, сильно возрастают коммунальные платежи и налоги — не факт, что это вообще будет выгодно. Но все-таки наш привычный уклад жизни диктует, что очень важно иметь собственность.

В 2026 году, возможно, я бы подождала снижения ставок. Герман Греф (а мы знаем, что его прогнозы очень верные) прогнозировал, что в следующем году ставка должна приблизиться к 10–12%. Я бы сейчас подкопила денег, повыбирала, посмотрела и подождала хотя бы небольшого снижения ставки. Изучила бы льготные программы и рассрочки, которые ощутимо уменьшают тяжесть ипотеки.

На что обратить внимание при покупке квартиры в 2026 году

Ольга Благовещенская, юрист по земельно-имущественным отношениям

1. Хорошо проверить квартиру перед покупкой

Если говорить о юридических ошибках людей, которые покупают квартиру, то главная ошибка — это плохая проверка. Новостройку тоже надо проверять, особенно разрешение на строительство. Например, в Сочи полно случаев, когда застройщик не имеет нормальных документов. И вторичку подавно надо проверять, тем более после случая с Долиной и другими жертвами мошенников.

Любые мутные схемы — когда кто-то что-то не может, деньги передаются не тому человеку, продает человек по доверенности, кто-то куда-то уехал, кто-то должен остаться пожить еще месяц — это красный флаг. У Долиной тоже в договоре было прописано, что она две недели остается жить в проданной квартире. А потом это в суде использовалось как факт того, что у нее не было истинного желания продавать квартиру, раз она осталась там жить. Это и использовали адвокаты Долиной, чтобы оставить за ней квартиру. Поэтому любой непонятный момент должен привести к тому, что лучше поискать другую квартиру, если это вторичка.

2. Лучше не покупать без юриста

Без юриста я бы вторичку вообще ни в коем случае не рекомендовала покупать, потому что его работа — оценить безопасность покупки. Риелтор — это просто коммуникатор, который занимается поиском объекта и договоренностями между сторонами.

Вторичка реально рискованнее. Обязательно проверяем, на основании чего квартира была приобретена продавцом. Если это дарение или наследство и прошло меньше трех лет, покупать такое жилье очень опасно. Наследство можно отменить, если вдруг появится какой-то родственник. Дарение можно отменить в течение трех лет. Например, если тот, кому подарили, ударил дарителя — это уже основание для отмены дарения.

Если квартира была приватизирована, нужно проверять, были ли отказники, которые остались прописанными. Они имеют право пожизненного проживания в квартире. И обязательно, если квартира приватизирована, нужно проверять, чтобы там не был кто-то временно выписан — допустим, в колонию или в психбольницу. Потому что таких людей временно выписывают, а потом они возвращаются и имеют пожизненное право проживания в квартире. Нужно проверять всех прописанных.

3. Проверить состояние здоровья продавца

Нужно проверять психическое состояние продавцов: чтобы они не стояли на учете в наркодиспансере, в психиатрическом диспансере. Нужно следить, чтобы в день сделки у них, не дай бог, не поднялось давление. Потому что можно утром взять справку, что человек плохо себя чувствовал, и потом по этому основанию «бить», что он не соображал, не понимал, что делает, и расторгать сделку.

Чтобы проверить дееспособность, можно настаивать на прохождении полиграфа или обзвонить родственников, чтобы они приехали и подписали заявление, что они в курсе сделки. Также нужно освидетельствование в психиатрическом и наркологическом диспансере, желательно в центральном.

Но даже со всеми предосторожностями пожилой продавец или продавец, который болеет, — это очень опасно. Я бы вообще не советовала такие сделки заключать, потому что очень высок риск отмены сделки. Тем более в 99% случаев, если такой человек будет расторгать сделку, он ее расторгнет. Это очень просто делается. А тем более если таких людей ведут профессиональные игроки рынка, они очень быстро соберут документы правильно, чтобы сделку расторгнуть.

4. Убедиться, что продавец — это действительно собственник

Нужно проверять паспорт, действительность паспорта, что этот паспорт принадлежит именно тому лицу. Раньше некоторые пользовались вклейками: приходили другие люди вместо собственников. Был случай, когда мужчина, который арендовал квартиру, подделал документы и пытался продавать квартиру в два раза дешевле. Он мог ее показать, потому что сам там жил.

Поэтому нужно искать изображение собственника, проверять, что это та же самая личность. Часто это проверяют даже через перевод в банк: мошенники могут подделать документы, но банки — нет, потому что в банках очень крутые системы идентификации. Можно перевести рубль на карту и проверить, что к номеру привязаны те же ФИО.

5. Правильно провести оплату

Обязательно нужно подтверждение оплаты. Если вы передаете наличные, расписка не подходит, необходим пересчет денег в банке, записи камер, запись на телефон, но лучше — только переводом.

Оплата должна быть именно от покупателя продавцу и больше никому. Если просят перевести маме, папе, третьему лицу — ни в коем случае, потому что факт приобретения недвижимости — это передача денег от покупателя к продавцу и передача квартиры от продавца покупателю.

6. Выписать всех до сделки и подписать акт приема-передачи

Обязательно нужно проверить, что до сделки все выписаны из квартиры, и подписать акт приема-передачи. На вторичке акт приема-передачи подтверждает, что всё выполнено, никто друг к другу претензий не имеет, сделка совершена. Это очень важный документ: если нет акта передачи, то Росреестр может расторгнуть сделку при обращении к нему. А если акт передачи подписан, то расторгнуть такую сделку уже сможет только суд.

Ссылки в тексте — на блог Ольги в Instagram* (соцсеть заблокирована в РФ и принадлежит компании Meta, признанной в России экстремистской) и на Youtube-канал.

Обложка: коллаж «Мела». Фото: © CalypsoArt, KILO LUX, MUIZ KAIRA, Collagery / Shutterstock / Fotodom