На рынке недвижимости продолжает расти количество случаев, когда продавцы пожилого возраста после продажи жилья оспаривают сделку и возвращают квартиру себе, заявляя, что в момент продажи находились под влиянием мошенников. Юристы называют их «бабушки-скамерши» или «бабушки-007». Анна Бузанова попыталась разобраться в этом феномене и попросила юристов дать советы тем, кто хочет купить квартиру на вторичном рынке и не стать жертвой мошенников.
«Дело Долиной»: с чего всё началось
В 2024 году с певицей Ларисой Долиной связались мошенники и выдали себя за представителей Росфинмониторинга и ФСБ. Они убедили артистку в том, что ее сбережения и недвижимость якобы находятся под угрозой кражи и что для их сохранения нужна фиктивная сделка с продажей квартиры под контролем правоохранительных органов.
По их требованию Долина продала свою квартиру в Хамовниках стоимостью около 112 млн рублей реальному покупателю и перевела все деньги с продажи на «безопасные счета». Откуда их и вывели мошенники. Еще часть сбережений Долина отдала им наличными. В сумме певица лишилась 175 млн рублей.
Потом начался суд. Дело слушалось в закрытом режиме, без официальной публикации решения, но его детали всё равно получили огласку. В марте 2025 года суд удовлетворил иск певицы к покупательнице Полине Лурье, признав сделку недействительной, и квартира вернулась к Долиной.
Полина Лурье — добросовестный покупатель — осталась ни с чем, и в этом заключается главный вопрос, который вызывает у юристов недоумение. Потому что даже недействительность сделки по ст. 178 ГК РФ требует применения двусторонней реституции, или взаимного возврата: продавцу возвращается квартира, покупателю — деньги.
Кто такие «бабушки-007»
Судебный кейс Ларисы Долиной стал началом для появления целой схемы мошенничества с недвижимостью, известной в юридической среде как «бабушкина схема» или феномен «бабушек-скамерш». Иногда их называют «бабушки-007» — потому что они считают себя участницами «спецоперации» по поимке опасных преступников.
Однако, по словам юриста по недвижимости Алексея Клышина, история Ларисы Долиной — далеко не первый случай подобного мошенничества. «Она просто как медийная личность это всё показала. На самом деле мы говорим о таких ситуациях уже два года. Это эпидемия», — объясняет Клышин.
Суть схемы в том, что сначала с пожилым человеком связываются мошенники и убеждают его продать квартиру. Владелец находит реального покупателя, заключает с ним сделку, но все полученные деньги перечисляет мошенникам. После этого продавец обращается в суд и доказывает, что на момент сделки был недееспособен, то есть не понимал значения своих действий и не мог ими руководить. В результате сделку признают недействительной, квартира возвращается продавцу, а покупатель остается без денег, без жилья и часто с долгами по ипотеке на 10–15 лет.
При этом покупатель может взыскать ущерб с продавца через суд, подав иск о возмещении убытков. Проблема заключается в том, что этот процесс довольно сложен и может затянуться из-за множества судебных заседаний и бюрократических процедур. К тому же у пожилых продавцов просто не остается никаких денег, которые можно вернуть, — они подают на банкротство, и это защищает их от обязательств.
Продавец против покупателя: на чьей стороне суд
Даже если покупатель действовал добросовестно, суды зачастую становятся на сторону пенсионера-продавца. По словам юриста по недвижимости Екатерины Зерновой, в Санкт-Петербурге таких случаев около 90%.
Однако есть и другие. Например, 17 ноября верховный суд в Якутии отказал пенсионерке Ирине Кириллиной в возврате квартиры, проданной, по утверждению женщины, под влиянием мошенников, и оставил недвижимость покупательнице Ольге Аргуновой.
Ключевым фактором при рассмотрении таких дел становится психолого-психиатрическая экспертиза, которую назначает суд. Эксперты должны определить, действительно ли продавец находился в состоянии внушаемости, стресса или другого психического состояния, искажавшего понимание своих действий. Если комиссия подтверждает такие нарушения, суд отменяет сделку.
Однако некоторые юристы считают, что на этом этапе эксперты нередко переоценивают степень нарушений. Если у продавца нет серьезных заболеваний, которые влияют на его способность принимать решения, то доказать, что он был недееспособен, сложно. «Продавец ведь получила деньги и сама ими распорядилась. Это было ее решение. Почему же она была в состоянии недееспособности?» — комментирует юрист Екатерина Зернова.
Как распознать «бабушку-скамершу» и не купить у нее квартиру
По словам экспертов, самый действенный и очевидный способ не нарваться на «бабушек-007» — это избегать продавцов старше 60 лет. Например, Алексей Клышин рассказал, что в его компании, которая занимается покупкой жилья, с февраля 2025 года в принципе «табу на таких продавцов».
Покупатель должен насторожиться, если продавец пытается ограничить прямое общение, требует ускорить сделку, предлагает оформить всё «через проверенного» посредника или предлагает сильно заниженную цену. Всё это косвенно свидетельствует о том, что перед нами может быть мошенник или его жертва.
Важным фактором являются родственники, которые не живут с бабушкой и могут подтвердить, что продажа квартиры действительно происходит. Их нужно попробовать найти. Родственники, как правило, не в курсе сделки, потому что мошенники, представляясь «сотрудниками ФСБ», стараются изолировать жертву от любых контактов.
Для безопасности рекомендуются нотариальная сделка с присутствием врача (психиатра или психолога), безналичная оплата, страхование сделки от рисков отмены. Полезно требовать от продавца нотариально заверенное заявление, что он действует самостоятельно и без давления со стороны третьих лиц.
Важна проверка юридической чистоты объекта, в том числе запрос выписки из ЕГРН[1], анализ кредитной истории продавца, проверка на наличие участников мошеннических схем в прошлом. Также можно попросить документ, подтверждающий дееспособность продавца. Пока это не обязательно, но депутаты предлагают ввести обязательную судебно-медицинскую экспертизу продавцов старше 60 лет перед сделкой.
Что будет дальше
В Госдуме уже озаботились решением этой проблемы. Например, депутаты Сергей Колунов и Илья Вольфсон разработали меры по борьбе с мошенничеством при заключении сделок с недвижимостью с участием пожилых людей. Они предлагают установить обязательное нотариальное заверение всех сделок с недвижимостью и ввести обязательное страхование сделки, если продаваемая квартира или дом — единственное имущество у продавца или покупателя.
Также депутаты внесли законопроект о «периоде охлаждения», временной заморозке средств, от пяти до 14 рабочих дней и более. По их словам, это поможет изменить саму процедуру проведения купли-продажи, то есть сделать так, чтобы продавец получал деньги только после государственной регистрации перехода прав собственности.
Юристы уверены, что подобные проблемы на вторичном рынке недвижимости сохранятся до тех пор, пока государство не изменит законодательство. По словам юриста Алексея Клышина, это должно произойти в ближайшие полгода-год. «Ждем закон, согласно которому квартиры будут возвращаться добросовестным покупателям», — прокомментировал он.
Обложка: © Shutterstock AI Generator, Bulatovych / Shutterstock / Fotodom
