Что такое ключевая ставка и как ее повышение влияет на ипотеку

«ЦБ снова снизил ключевую ставку!» — что значит эта фраза, хорошо это или плохо и как это может повлиять на жизнь каждого из нас, разобралась Елизавета Ямшанова.

Что та­кое клю­че­вая став­ка и для чего она нужна

В детстве многие из нас задавались вопросом, почему бы государству не печатать больше денег и не раздавать их людям, чтобы всем хватало. К сожалению, делать этого нельзя, потому что спрос в экономике все­гда боль­ше, чем пред­ло­же­ние.

Это за­мкну­тый круг:

1. У людей появляются свободные деньги.
2. Они начинают активно приобретать товары и услуги.
3. Производители не успевают увеличивать производство, чтобы удовлетворить возросший спрос.
4. В результате товаров становится мало, а желающих их купить — много.
5. Продавцы закономерно начинают поднимать цены, а те деньги, которые были у покупателей изначально, дешевеют. Начинается инфляция.

Задача Центрального банка — контролировать инфляцию, чтобы компа­нии мо­гли вкла­ды­вать день­ги в дол­го­сроч­ные про­ек­ты, а люди — ко­пить, не пе­ре­жи­вая, что их день­ги вскоре обес­це­нят­ся. И главный инструмент контроля инфляции — ключевая ставка.

Как работает ключевая ставка

Право «печатать» деньги есть только у одного банка в России — Центрального банка. Обычные коммерческие банки, обслуживающие население, занимают деньги у Центробанка под определенный процент. Процент, под который ЦБ дает деньги в долг коммерческим банкам, и есть ключевая ставка.

Если ключевая став­ка по­вы­ша­ет­ся, день­ги в эко­но­ми­ке до­ро­жа­ют. Это значит, что повышаются проценты по кредитам для людей и компаний. Высокие ставки отпугивают потенциальных заемщиков: брать ипотеку или кредит становится невыгодно. Люди начинают откладывать крупные покупки и меньше тратить. Со временем общий спрос в экономике снижается и продавцам приходится сдерживать рост цен, чтобы стимулировать спрос. Инфляция снижается.

Если ставку понижают, запускается обратный процесс. Деньги дешевеют, банки снижают проценты по кредитам, население охотнее оформляет займы, активнее тратит и инвестирует. Рост покупательской активности ведет к увеличению спроса, что позволяет бизнесу постепенно повышать цены. В итоге инфляция ускоряется.

Изменение ключевой ставки не дает сиюминутного результата — изменения­ ска­зы­ва­ют­ся на ин­фля­ции при­мер­но че­рез год. За это время банки пересматривают свои программы, люди меняют финансовые привычки, а бизнес адаптирует стратегии.

Однако в ситуациях острого кризиса ЦБ может действовать резко. Так было, на­при­мер, в фев­ра­ле 2022 года: из-за меж­ду­на­род­ных санкций ключевую став­ку вне­пла­но­во по­вы­си­ли с 9,5 до 20% — это предотвратило обвал рубля и мгновенный рост цен. Хотя жесткая мера и помогла стабилизировать ситуацию, побочным эффектом стало резкое удорожание всех кредитов, надолго закрывшее для многих возможность взять ипотеку на рыночных условиях.

Как ключевая став­ка вли­я­ет на ипо­те­ку

Ключевая став­ка вли­я­ет на всю кредитную по­ли­ти­ку, а значит, и на ипо­те­ку. За­ви­си­мость пря­мая: повышается став­ка — повышаются и про­цен­ты по ипо­теч­ным кредитам. И на­обо­рот.

• Низкая ключевая ставка = доступная ипотека. Бан­ки предлагают вы­год­ные программы, люди ак­тив­нее по­ку­па­ют жи­лье, спрос на него рас­тет. Из-за этого сто­и­мость квар­тир уве­ли­чи­ва­ет­ся — в таких си­ту­а­ци­ях может воз­ни­кнуть ин­фля­ция спроса и де­фи­цит пред­ло­же­ния: за­строй­щи­ки ви­дят, что есть по­треб­ность в новых до­мах, но не успе­ва­ют их строить.
• Высокая ключевая ставка = дорогая ипотека. Рынок замораживается, спрос на жилье падает, застройщики замедляют темпы строительства.

Исключение — льготные программы. Госпрограммы (семейная, дальневосточная ипотека) часто имеют фиксированный или субсидируемый процент, который может быть значительно ниже ключевой ставки. Поэтому рынок новостроек под такими программами может жить по своим правилам даже в период высокой ставки.

Как ЦБ ре­ша­ет, что ключевую став­ку пора менять

Банк Рос­сии по­сто­ян­но отслеживает си­ту­а­цию в эко­но­ми­ке: следит за ди­на­ми­кой цен, показателями производства, потребительским спросом и другими индикаторами. Спе­ци­аль­ный ре­гу­ля­тор ис­поль­зу­ет комплекс ма­те­ма­ти­че­ских мо­де­лей и прогнозов, которые помогают специалистам понять, как текущие тенденции могут повлиять на инфляцию и экономическую ситуацию в ближайшие месяцы и годы.

Вопросы денежно-кредитной политики, включая ключевую ставку, рассматриваются на плановых заседаниях совета директоров ЦБ, которые проходят восемь раз в год по установленному графику. Первое заседание ЦБ по вопросу ключевой ставки в 2026 году пройдет 13 февраля.

Основным критерием для принятия решения служит среднесрочный прогноз инфляции. Так, Банк России предполагает, что в 2026 году инфляция снизится до 4,0–5,0%. Если про­гноз ре­гу­ля­то­ра по­ка­жет отклонение от этой цели, ЦБ при­мет ре­ше­ние об из­ме­не­нии ключевой став­ки.

Ка­кая ключевая став­ка в Рос­сии се­го­дня

На последнем заседании совета директоров Центробанка в 2025 году ключевую ставку снизили до 16%. Это стало пятым снижением ставки подряд: с июня до декабря 2025 года ключевая ставка упала с 21% до 16%. В 2026 году, по среднесрочному прогнозу Центробанка, ключевая ставка будет в среднем на уровне 13–15%.

На что еще вли­я­ет ключевая став­ка

• На кредиты и вклады. От уровня ключевой ставки напрямую зависят условия кредитования и сбережения. Когда ставка растет, деньги для банков дорожают. Это ведет к повышению процентных ставок по кредитам для населения и бизнеса, а также к более строгой проверке заемщиков. При снижении ставки, соответственно, кредиты становятся доступнее.
  Для вкладов ситуация противоположная. Высокая ставка делает сбережения на депозитах выгоднее, поскольку банки повышают по ним проценты, стремясь привлечь средства. Низкая ставка, напротив, снижает доходность вкладов.
• На фон­до­вый ры­нок. Доступность денег влияет на поведение инвесторов. В периоды низкой ставки инвесторы активнее вкладываются в акции.
• На курс руб­ля. Ключевая ставка — один из важных факторов, влияющих на курс национальной валюты. Ее повышение обычно укрепляет рубль, делая российские активы более привлекательными для иностранных и внутренних инвесторов. Снижение ставки может, в свою очередь, ослабить позиции рубля, так как доходность вложений в национальной валюте снижается.
• На на­ло­ги и штрафы. Ключевая ставка влияет на расчеты на­ло­гов и некоторых штрафов. Например, при определении размера компенсации за задержку зарплаты: когда ра­бо­то­да­тель ее задерживает, он обязан вы­пла­тить со­труд­ни­кам пени — в раз­ме­ре 1/​​300 от ключевой став­ки за каждый день просрочки. То есть если ваша зар­пла­та 70 000 рублей, то за каждый но­вый день без выплаты ра­бо­то­да­тель бу­дет дол­жен вам 75 руб­лей — с учетом ключевой ставки 16%.

Обложка: © Anton Vierietin / Shutterstock / Fotodom