«Площадь дома — 199 кв. м, цена — 2502 рубля». Как купить недвижимость, если у вас нет денег

Вы наверняка видели подобные ролики в соцсетях: люди участвуют в каких-то торгах и скупают недвижимость в разных городах России по совсем смешным ценам. Мы поговорили с авторами одного из самых вирусных видео на эту тему — Женей и Соней Ковалевыми. И узнали, что это вообще за метод покупки домов и как он работает.

— Почему вы начали участвовать в торгах и что уже успели купить?

— Недавно мы поженились, и нам подарили деньги на свадьбу. Мы обсудили, как ими распорядиться, и решили их приумножить, а не просто растратить на какую-нибудь поездку или посуду. Нам казалось, самый беспроигрышный вариант — земля или недвижимость. Но всего нам надарили 235 000 рублей — разве можно что-то купить за эти деньги в современной экономической ситуации?

Тогда мы случайно вспомнили про механизм торгов — государство сдает в аренду с правом выкупа по минимальной цене или продает излишек недвижимости за минимальную стоимость. Мы начали тщательно изучать этот вопрос: читали статьи, смотрели видео, проходили пошаговые уроки. Постепенно мы наткнулись на сайты МСП, ГИС-торги Сбербанк-АСТ. В разделе «Приватизация» продавались гаражи от 5000, автомобили от 8000, земельные участки с домами, айфоны по смешным ценам.

Интересно, как это всё вообще попало в собственность государства? Видимо, изъяли у коррумпированных чиновников, каких-то других преступников. Мы, конечно, знали, что цены на торгах должны быть низкими, но не ожидали, что настолько. Нам даже немного не верилось, что всё это правда можно купить, но мы решили рискнуть: «Всё, пробуем».

Поддержите «Мел»: отметьте нас галочкой в Google и классные, интересные, важные тексты будут появляться в вашей ленте чаще

Поставить галочку

Для пробы заказали бензопилу «Урал» в комплекте с лопатой — хотели начать с чего-то маленького и посмотреть, как доедет, как нам ее передадут, не сломается ли она. В итоге нас обманули — лопата до нас не доехала, ее сразу же украли. Ну мы не сильно расстроились и купили свой первый дом — двухэтажный кирпичный дом с зимним садом в городке Печора, Республика Коми.

Площадь домика — 199,7 квадратных метра, площадь земли — четыре соточки, стоимость — 2502 рубля. Это совершенное безумие. Так начался наш путь

Помимо домика в Печоре, мы купили восемь домиков в Пермском крае — бывшие школы, сельсоветы, фельдшерские и акушерские пункты. При коммунизме, видимо, туда отправляли студентов после института, а сейчас здания стоят пустые. Еще мы купили домики в Архангельской области, Тамбове, Ярославле, Белоярском, два гаража в Новоуральске и четыре домика взяли в аренду с правом выкупа в Калининграде — всего 17 объектов недвижимости в собственности и четыре — с предварительным договором купли-продажи.

Помимо домов мы купили разную мелочовку: четыре пожарных респиратора по 2000 рублей за штуку (новые стоят по 300 000 рублей) — у них истекает срок годности, но они прикольно выглядят. Если что, продадим. Также мы взяли шесть бензопил — каждая в среднем по 2000 рублей. Скорее всего, будем сдавать их в аренду за 1000 рублей — пытаемся диверсифицировать нашу корзину. При этом у нас еще остались заявки на покупку домов за 3000–4000 рублей и 20 000 рублей неиспользованных на счете площадки. Никогда бы не подумали, что на 200 000 рублей можно купить 20 объектов недвижимости, причем законно. Что это, если не успех?

После свадьбы очень хочется уже иметь что-то свое. Мы решили, что маленькими шажками проложим путь к своему жилью. Напоминает историю со скрепкой, только мы сразу начали с домов. Что-то купим, потом продадим или обменяем и, может быть, домов через 20–50 дойдем до своей квартиры.

— Что нужно сделать для участия в торгах?

— На самом деле всё очень просто, если один раз разобраться. Первый этап — оформить электронную цифровую подпись (ЭЦП), чтобы участвовать в торгах онлайн. Физлица не могут получить эту подпись бесплатно, поэтому можно зайти на сайт вроде «Рутокен» или «Контур», купить самый дешевый вариант (он стоит около 2400 рублей) и носитель для подписи (флешечку). Далее нужно технически настроить компьютер и скачать приложение, которое будет эту вашу подпись считывать и ставить ее на нужных документах (например, «КриптоПро»).

Второй этап — регистрация на сайтах для торгов. Мы используем сайты, где есть секция приватизации и реализации имущества: «Сбербанк-АСТ», «ГИС Торги», «Росэлторг», «РТС-тендер». Стоит выбирать площадки, которые не навязывают платные услуги (а таких много). Мы выбираем те, что не трясут деньги за каждый шаг — просмотр количества конкурентов, чужих заявок, все фото товаров. Обычно после регистрации на сайтах нужно подождать день-два, прежде чем ваши документы проверят.

Третий этап — поиск лотов. Четвертый — подготовка заявки и проверка всей документации товара. Бывает, что без готовой заявки невозможно посмотреть предложения цены. Заявку заполнить легко: обычно надо заполнить шаблон на сайте — скопировать и вставить информацию о товаре, свои паспортные данные и ИНН. Но важно быть начеку, потому что заявки тщательно проверяются. Как-то нашу ставку перебил другой человек — дом должен был достаться ему, но он ошибся в заполнении документов. Его лишили права победителя торгов, и дом достался нам.

Было обидно, когда мы не смогли купить поместье 2400 кв. м по цене студии в Воронеже прямо в центре небольшого городка в 200 км от Москвы

Такой красивый монолитный бетонный дом с высоченными потолками. Мы неправильно прочли документы и упустили пункт, что задаток надо перечислять не как везде — на платформе, а на особый счет. К сожалению, потеряли право участвовать в аукционе.

И наконец, последний этап — процесс оформления собственности.

— Какими вы обладаете правами на недвижимость, которую покупаете?

— Полными. Спустя 3–5 дней после аукциона в открытых источниках публикуются протоколы о том, кто стал победителем торгов, — любой человек может посмотреть результаты и пожаловаться в Федеральную антимонопольную службу, если заподозрит какие-то махинации. Если никто не жалуется, значит, всё законно — замечательно, можно подписывать договор. После победы надо оплатить остаток цены по реквизитам, дождаться квитанции и оплатить госпошлины за землю и здание.

Далее следует передача прав, которая, правда, порой затягивается на несколько недель. Допустим, как-то организаторы не заметили, что мы подгрузили паспорт, и объявили победителем другого человека — они признали ошибку, всё исправили, но это отняло достаточно много времени. Или, например, в Усть-Арии, где мы купили домик, случилось наводнение — офис, в котором нам должны были оформить документы, просто затопило.

Мы не обладаем полными правами собственности только на домики в Калининграде. Там мы заключили договор муниципальной аренды с правом выкупа по минимальной цене. У нас есть первоочередное право на эти дома при соблюдении условий — если мы сделаем там ремонт, а также своевременно оплатим все коммунальные услуги и аренду без единой просрочки. Очень удобный недооцененный формат. Мы должны платить аренду 500–1000 рублей в месяц и потихоньку ремонтировать домики под себя в течение пяти лет, а потом их выкупить. Можно выкупить и раньше, если быстро выполнить все требования по ремонту.

Причем деньги, которые мы платим за аренду, потом вычтут из минимальной стоимости выкупа — получается, мы сразу вкладываемся в себя, а не платим за съемную квартиру рандомному человеку. В итоге мы получим шикарные домики в Калининграде за 200–300 000 рублей. Смешные цены.

Причем нам не нужно делать капитальный ремонт, там всё есть. Просто эти дома раньше сдавались гражданам, которые не очень-то их ценили: где-то стены загаженные, где-то проводку вырвали и сдали на металл, а где-то сожгли пол в центре квартиры. Представьте: немецкий таунхаус на две семьи с красивой керамической черепицей, красным кирпичом — и кто-то додумался развести там костер посреди комнаты. Хорошо, что ничего не сгорело, кроме части пола.

Чтобы получить первоочередное право на покупку, надо довольно простые условия выполнить: поклеить обои, положить линолеум, натянуть потолок и восстановить розетки. Требование о ремонте кажется пугающим, а по факту всё это быстро и довольно бюджетно.

Во время учебы в институте мы с другом подрабатывали разнорабочими: натягивали потолки, клали ламинат, линолеум, плитку. Это несложно. Огромное количество стройматериала продается на разных платформах с бэушными товарами за 100, 200, 500 рублей, иногда отдается бесплатно. В принципе, можно взять фургон в аренду на день, объездить всех продавцов, которые продают за копейки остатки материалов после ремонта, и почти бесплатно сделать ремонт.

— Какие бывают нюансы при покупке домов с торгов?

— Довольно часто продаются жилые дома, которые находятся в состоянии, непригодном для жилья. Иногда, наоборот, на торги выставляют по факту жилые дома, которые государство перевело из жилого фонда в нежилой. Это не значит, что там стен нет, просто раньше домик использовали для размещения какой-нибудь страховой конторы или отделения банка. Если не хочется открывать в нем свой пункт выдачи маркетплейса или еще что-то, достаточно вызвать кадастрового инженера. Он осмотрит здание, признает его пригодным для жилья и подготовит документы для перевода в жилой фонд.

Или, например, построили в селе новую школу. Старая больше не нужна, и ее отдают в приватизацию. Но в договоре на землю может быть прописано: «Просим вас не менять назначение в течение трех месяцев». При покупке вы сразу будете обладать и домом, и землей, но придется ждать три месяца, прежде чем поменять вид разрешенного использования и прописаться. Ради очень низкой цены можно и подождать.

А еще у нас есть домик, который по документам обозначен как помещение. Тоже казус. Почему так? Будем разбираться, смотреть, что там за нюанс: может, подвальчик внутри этого дома государству принадлежит. Пока это единственный сложный случай. Но мы достаточно умные, чтобы с ним разобраться.

Скорее всего, из-за таких нюансов цены настолько низкие. Люди избегают любых сложностей: они лучше переплатят 80 раз, чем заморочатся с документами. 80 — не выдуманное число, это буквально соотношение цены рядом стоящего жилого дома и одного из наших домов, который использовался под сельскую администрацию. Причем и земля назначения, и вид разрешенного использования подходящие, просто нужно потратить немножко времени, месяца два, на бумажную волокиту. Из-за таких нюансов люди не решаются брать дома с торгов, но нюансы эти довольно просто решаются.

На всякий случай мы брали юридическую консультацию за 8000 рублей, чтобы проверить все спорные объекты недвижимости. Никакие подозрения не подтвердились. И всегда в лотах указываются почта и телефон организатора: если есть сомнения, можно позвонить и всё обсудить.

Как-то мы нашли объект, для которого не были прикреплены нужные документы. Оказалось, что девушка, которая размещала его, уволилась, а на ее место устроилась другая девушка, которая даже не подозревала, что она ответственна за продажу этого дома. Мы сами заполнили шаблон, который взяли с других торгов, и подгрузили документы. Ничего, за сутки разобралась. Или, например, как-то мы выиграли торги, позвонили организатору:

— Что насчет оформления документов?

— Знаете, тут бухгалтер в отпуске.

После неловкой паузы они сказали: «Ладно, сами всё оформим, вам пришлем». Нерешаемых проблем пока не было. Если бы не лопата, можно было бы сказать, что всё было безупречно. И то, возможно, нас не обманули, а просто в дороге ее потеряли.

— Насколько высоки шансы выиграть в аукционе?

— Участвуют в торгах далеко не все, кто подает заявки. Иногда заявляется человек семь, а бьются в итоге два. Если на лоте 100 просмотров, в торгах будут участвовать один-два человека. Кажется, мы выиграли практически всё, на что подавались.

Недавно мы нашли настолько хорошие и дешевые домики в Подмосковье, что теперь задаемся вопросом: зачем мы раньше столько в Сибири скупали? В Люберцах продается магазин 500 метров за 350 000 рублей, много бывших бань, домов культуры, фельдшерско-акушерских пунктов, жилых домов по 5, 10, 20, 30, 40, 50, 80 000 рублей вместе с землей. Люди покупают участок земли за миллион рублей, чтобы дачку построить. А здесь уже готовый дом, который просто нужно по документам переоформить.

Иногда невозможно понять логику людей. Допустим, продавалась довольно дешево машина Lada XRAY Cross: первый раз прошли торги по цене 140 000 рублей — никто не пришел. Снизили цену на 30%, провели вторые торги — опять никто не пришел. Снизили стоимость снова, цена получилась 65 000 рублей — пришло семь человек. В итоге они торговались-торговались, и мужчина забрал машину за 550 000. Безумие какое-то. Почему он за 140 000 ее не купил? Короче, мы сделали вывод, что надо машины брать, когда скидка примерно 60%.

Обычно, если 4–5 раз никто не участвует в аукционе, всё продается по минимально допустимой цене, в среднем в 20–25 раз ниже первоначальной. Вот мы купили домик под Ярославлем за 20 тысяч рублей, и нам написала девушка, организатор торгов: «Знаете, у нас так много недвижимости под Ярославлем. Хотите, мы вам на нее все ссылки пришлем?» Хотим.

Мы часто видим потрясающе красивые, с огромными лестницами, резными балконами, колоннами поместья из красного кирпича, которые продаются по одному рублю. Но ремонт таких огромных зданий обойдется очень дорого: придется как минимум делать крышу, все коммуникации. И вот они просто стоят по сто лет, никому не нужные — наверное, с тех пор, как там расстреляли семью какого-нибудь помещика. Эти здания — культурная ценность, они очень вдохновляют. Возможно, в будущем купим что-то подобное и восстановим там семейное поместье.

Никто не приходит на торги, никто не смотрит вообще, какие бывают лоты. При этом там столько всего: некоторые наши знакомые, допустим, ищут только лесные делянки, чтобы лес заготавливать. Оказалось, это фантастически прибыльная ниша. Даже не имея бензопил, люди просто приобретают делянки, звонят компаниям и говорят: «Приезжайте, мужики, пилите лес». Конечно, это должна быть либо санитарная вырубка, либо вырубка по желанию государства — эту территорию планируют превратить в сельскохозяйственные поля.

Зато на платформах, где продают б/у вещи, какая-то безумная цена и тысячи просмотров. Почему все идут туда покупать те же товары, но в несколько раз дороже? Потому что там якобы не страшно. Хотя как же не страшно? На этих платформах продавец — частное лицо, просто незнакомый человек. Он может подделать документы, не отправить товар, но все привыкли к этим рискам.

Здесь же продавец — государство, оно даже справочки прикладывает, что нет долгов по электричеству, по газу. Все документы прозрачны, надо только не лениться их просматривать. Допустим, недавно мы были в шоке от договора на домик в Белоярске. Там прописано: если мы вовремя не оплатим — с нас штраф размером в 4000 рублей, если продавец (государство) ошибется в документах — с него штраф, в 20 раз превышающий минимальную оплату, примерно 400 000 рублей в нашу пользу. Мы никогда и нигде не видели договоров, которые настолько мощно подстраховывают покупателей.

— Что вы планируете делать с уже купленными домами?

— Пока ближайшие планы — продать уже купленные дома, хотя бы часть, опубликовать объявления со спецтехникой (респираторами, бензопилами) — реализовать, всё то, что мы уже приобрели.

Хочется, в принципе, понять окупаемость всей этой затеи. Если каждый пятый дом у нас продастся по минимальной цене, выручка покроет всю сумму, вложенную во все эти дома. Вот сейчас у нас есть 15 домов. Если хотя бы три из них купят по минимальной цене, скажем, за 100 000, уже покроются все наши траты за весь путь в торгах.

При этом люди звонят, пишут каждый день, планируют просмотр наших домов. Мы снижаем стоимость на 1% в день, чтобы разжечь интерес покупателей: «Так, цена каждый день чуть-чуть опускается, значит, кто-то другой может купить, а не я». В один момент цена достигнет той точки, где человеческое «хочу» превратится в «я готов», и дом купят. Мы сделали для себя математическую табличку: при какой цене можно будет запросто оплатить налоги, покрыть наши затраты и хорошо заработать.

Пока мы вообще забили на ремонт в купленных домах и выставляем их на продажу на разных платформах в том состоянии, в котором они есть

Хочется сконцентрироваться на избранных объектах — на домиках в Калининграде, в Печоре, а к остальным относиться без перфекционизма. Если не будут продаваться, значит, отремонтируем. Мы выставляем дома примерно за 70% от рыночной стоимости, чтобы оставался зазор, который будет вдохновлять людей их купить. Обычно мы рассчитываем кадастровую стоимость или средневзвешенную стоимость по рынку на квадратный метр недвижимости или сотку земли в данном районе.

Очень важно учитывать налоги с продажи: если цена выше кадастра, налог считается от этой суммы, если цена ниже кадастра — от 70% кадастровой. Допустим, кадастровая стоимость дома — 1 000 000 рублей, а мы его купили на торгах за 100 000 рублей. Если мы будем продавать его за 1 200 000, расчет такой: 1 200 000 — 100 000 = 1 100 000. 13% от 1 100 000 = 143 000 — такой налог придется заплатить. Если же будем продавать за 600 000, это меньше кадастровой стоимости, а значит будет считаться налог от 700 000 — 100 000 (которые мы заплатили за дом) = 600 000. 13% от 600 000 = 78 000.

Ярославский домик размером 308 квадратных метров и с участком 30 соток мы выставили за полтора миллиона рублей. Нам написал мужчина: «Я хотел бы купить этот дом за 90 000, максимум — за 100 000. Я видел, что вы купили его на торгах за 20 000, вы всё равно останетесь в плюсе, а мне этот домик важен — там жили мои родные». Конечно, мы отказали: налог, который придется платить с кадастра, обойдется в 200 000 — в два раза больше, чем мы получим от этого мужчины. Он пытался нас проломить: «Да кому этот дом вообще нужен? Село уже никакущее, у вас ничего не получится, и вы за такие деньги покупателей не найдете».

Буквально через несколько дней после публикации объявления мы нашли человека, который хочет купить этот дом больше чем за миллион. Если удастся его продать, мы докажем, что молодая семья, у которой особо нет денег, может заработать на первоначальный взнос по ипотеке в своем городе — в месте, в котором хочется.

В Пермском крае мы продаем домики от 250 000 до 500 000 рублей. И дома там прекрасные: от 27 квадратных метров, малюсенькие, но с большими участками. А еще мы купили фантастически красивый домик на берегу реки, но земля под ним не в собственности. Надо просто вызвать кадастрового инженера за 5000 рублей, чтобы он ее померил (либо можно сделать это самостоятельно онлайн), и подать запрос на первоочередное право предоставления земли в аренду или приватизацию. Мы так и пишем в объявлении: «Ребят, вот такие-то условия, поэтому цена очень низкая. Нужно немного повозиться с документами. Если не хотите — мы сами повозимся и потом 40 000 к стоимости добавим, поскольку сами выкупим землю у государства».

— Что планируете делать дальше?

— Пока мы сами ни одного нашего дома вживую не видели, но хотели бы съездить к ближайшим объектам — например, тамбовский дом посмотреть, домик в Печоре с зимним садом. Его вообще разворовали: украли окна, двери и к тому же на стене написали баллончиком: «Это курилка». Ну какая это курилка? Это не курилка, это нормальный дом в центре города. Буквально несколько лет он простоял без хозяина, и из него выкрали всё, что можно было. Скоро мы вызовем мастеров и повесим на все наши домики замки.

К тому же мы хотели в будущем немного восстанавливать, ремонтировать наши дома, чтобы продавать по более выгодной цене. Сейчас мы чуть-чуть продадим, у нас появятся деньги, и можно будет приступать к ремонту, вкладываться во что-то более интересное. Возможно, постепенно мы построим семейный бизнес. Восстановление некоторых домов, включая водопровод и электрику, дорогое, но у нас есть друзья, которые профессионально этим занимаются. Они, в принципе, согласны: «Да, без проблем, мы всё сделаем. Заплатите за материалы, а после продажи копеечку нам от выручки отдадите».

Полковник Сандерс, кстати, тоже строил бизнес с женой: она делала специи, а он жарил крылышки. Главное — решительность и уверенность. Если сейчас не решиться на покупку жилья, то когда? В старости? В старости сил не будет, да и цены подскочат еще выше. Хотя полковник Сандерс в 60 лет начал. Главное все-таки, чтобы рядом был человек, чтобы заниматься всем этим в команде.

Ссылка в начале текста — на блог Жени и Сони Ковалевых в Instagram* (соцсеть заблокирована в РФ и принадлежит компании Meta, признанной в России экстремистской).

Обложка: коллаж «Мела». Фото: © личный архив героев; Faizal Ramli, mikeledray, Dmytro Falkowskyi / Shutterstock / Fotodom