Как пройти собеседование на квартиру: 16 важных правил для тех, кто хочет снять жилье

В интернете полно курсов о том, как пройти собеседование на работу, но почему-то нет ни одного о том, как пройти собеседование на квартиру. Исправляем ситуацию и публикуем честный гайд с важными и неочевидными советами по аренде жилья. Удачных поисков и милых арендодателей!

Советы съемщиков

1. Оденьтесь максимально «по-русски», будьте вежливым и врите о работе

Лиза, 21 год, студентка

Лайфхак 1: студентам лучше искать квартиру в районе вузов (необязательно именно в районе своего вуза), где арендодатели уже привыкли сдавать квартиру студентам

Мне нужно было снять квартиру для себя и для подруги, мы обе студентки, и оказалось, что это огромная проблема. Всем нужны семьи без детей или, на худой конец, семьи с детьми, а студентки, судя по всему, не самые благонадежные жильцы: могут разругаться, разъехаться или не платить.

Но я нашла квартиру прям рядом с вузом и позвонила риелтору через полчаса после того, как выложили объявление. Хозяйка уже сдавала квартиру студентам и не боялась нас. На встрече меня предупредили, что я не первая, кто записался на осмотр, но предыдущая пара общалась с риелтором очень невнятно и невежливо, и ее опрокинули. Нужно выкрутить свою дружелюбность на максимум: риелтор купилась на мой дружелюбный голос.

Лайфхак 2: если вы студент, будьте хотя бы имбовым студентом

У нас есть две имбы: подруга — студентка МГУ, а я — медицинского, это уже не хухры-мухры, прилежные девочки-ботанички. Это правда, но никто не проверял наши студаки, так что можно и наврать. Никто никогда бы не подумал, что диплом МГУ — это в первую очередь путевка в желаемую съемную квартиру.

Лайфхак 3: врите, что вы работаете. Но на такой работе, которую нельзя подтвердить документально

Если бы я сказала, что мне мама будет деньги давать, это бы все-таки вызвало подозрения. Я наврала, что работаю дизайнером. Что? Почему нет трудового стажа на «Госуслугах»? Так я на фрилансе.

Лайфхак 4: оденьтесь максимально «по-русски»

Моя мамочка звонила риелтору по видеосвязи и, чтобы ее додавить, рассказывала, какие мы с подружкой хорошие девочки. Ура, нас позвали на подписание договора, но вот проблема: моя подружка носит юбки чуть ниже пупка, а еще она похожа на цыганку. Мы ни в коем случае ничего не имеем против любых национальностей, но вот арендодатели часто имеют. Так что моя подруга приехала на встречу в длинном школьном, похожем на советское, платье. Конечно, мы добавили, что не пьем, не курим, мужиков в квартиру не водим (на самом деле они сами приходят) и всё такое. Мы сильно заняты работой и учебой и нам вообще не до тусовок.

В итоге у нас самый хороший арендодатель на свете: за два года она ни разу к нам не пришла. Мы видели ее один раз — во время подписания договора.

2. Намекните хозяину, что хотите сделать ремонт (или хотя бы сделайте вид)

Вера, 27 лет, замужем

На осмотре квартиры мы с мужем сразу начали спрашивать, можем ли выкинуть вонючую старую бабкину стенку, переклеить обои и заменить какую-то мебель. Хозяину понравилось, что я за свои деньги создам красоту в его не особо отремонтированной хате, и, несмотря на двух животных, он выбрал нас, а не кого-то еще. Ремонт, конечно, мы не делали.

3. По фоткам в объявлении, в соцсетях или уже при осмотре квартиры вычислите, какие увлечения у хозяина, и сделайте вид, что это и ваши увлечения тоже

Артём, 26 лет

Мы с девушкой жили в Перово и нашли очень-очень милую квартиру на «Киевской», которая была нам слегка не по карману. Но мы подумали: «Ладно, хрен с ним, сходим посмотрим». Приходим на просмотр, а бабуля — фанатка Италии: кругом какие-то итальянские фрески, флаги.

Я тут же смекнул, как можно было бы ее очаровать, останавливаюсь напротив герба Венеции в гостиной и говорю: «Ах, помню, был я в Венеции как-то» — и начинаю рассказывать об атмосфере, которая царит в этом замечательном городе.

Она мне: «Я в Италии была восемь раз», а я в ответ: «Моя сестра замужем за итальянцем». Последнее, кстати, правда. Правда и то, что они давно уехали из Италии, потому что им осточертела эта страна.

Короче, бабушка так мной очаровалась, что полностью сняла с меня залог, который был изначально назначен, снизила стоимость квартиры на треть и не брала с меня коммуналку. Один минус: раз в пару месяцев мне нужно было говорить с ней об Италии. Я это героически выдерживал и платил за квартиру на «Киевской» меньше, чем за однушку в Перово.

Советы арендодателя

Анастасия Загорская, арендодательница

1. Будьте открытыми: не пишите собственникам с аккаунтов без фотографий и делитесь соцсетями

Я сдаю двухкомнатную квартиру в Москве, обычно на довольно-таки долгий срок. Я довольно открытый человек, часто делюсь событиями своей жизни, и во «ВКонтакте» у меня 6000 друзей. Конечно, мне будет легче понять, с каким человеком я взаимодействую, если он тоже ведет соцсети, пишет про свою работу, семью, путешествия. Для меня это прям грин-флаг: очень нравится, когда человек о себе рассказывает.

Я всегда избегаю людей без фотографии и со странными никнеймами. Во-первых, вряд ли сложится открытая и честная коммуникация. Во-вторых, боюсь, что за анонимными аккаунтами могут скрываться риелторы.

2. Ищите арендодателя, похожего на вас, и задавайте вопросы о районе

Я рада любым жильцам, но на каждое объявление получаю столько заявок, что приходится выбирать. В основном мы с мужем отдаем предпочтение людям, которые похожи на нас.

Мы молодая семья до 40 лет, зарабатываем умственным трудом — оба преподаватели, к тому же у меня есть небольшое коммуникационное агентство. Соответственно, люди, которые у нас живут, обычно тоже молодые семьи до 40 лет, занятые умственным трудом: IT-специалисты, преподаватели, учителя, маркетологи, журналисты — все, кто хотя бы немножко похож на нас.

У нас с мужем хорошее образование, и чаще всего мы выбираем жильцов, которые тоже выпустились из МГУ, ВШЭ, РАНХиГС, МПГУ, МГИМО. Нам очень важно, чтобы жильцы были приятными в общении людьми. Например, классно, когда люди задают хорошие вопросы — интересуются нашим районом. Когда задают странные или плохо сформулированные вопросы, я пишу: «Подумаю, отвечу позже».

3. Если вы хотите заселиться в квартиру с животными, ищите арендодателя, который разделяет любовь к ним

Мы с мужем с радостью сдаем квартиру людям с животными, потому что у нас самих несколько кошек. Для нас любовь к животным — даже такой плюсик. Мебель — не самое главное в жизни. Люди должны заводить кошечек, пить кофе по утрам, смотреть фильмы, жить полной жизнью. Ну порвут кошечки кусок обоев — ничего страшного. Диваны стоят символических денег.

4. Ищите квартиру через знакомых, в чатах вуза, работы или в специальных телеграм-каналах для собственников

85% всех заявок я получаю из чата в МГУ, в котором училась. Обычно нашу квартиру находят по теплым контактам: через знакомых, знакомых знакомых и так далее. Бывает такое, что будущий жилец просто подписан на меня в соцсетях либо читал мои статьи. И остальные 15% заявок я получаю из телеграм-канала только для собственников. Там, кстати, платное размещение, зато нет риелторов. В таких телеграм-каналах очень лояльная, доброжелательная аудитория.

Я никогда не выставляю объявления на ЦИАН, «Авито» и так далее, потому что там мне сразу названивают риелторы, которых я из принципа избегаю.

5. Остерегайтесь квартир, которые стоят подозрительно дешево

Я устанавливаю стоимость аренды процентов на 20–30% ниже среднего. Почему? Потому что слишком дешевая квартира — это подозрительно, наверняка есть подводные камни. Я принимаю оплату переводом на карту, мой муж оформлен как самозанятый, поэтому мы платим налоги — всё честно. Но я не беру депозит и сама оплачиваю ремонт. Если вдруг человек захочет что-то поменять, я вычту расходы из суммы аренды.

6. Ищите арендодателя с хорошими отзывами

Никогда я не проверяю квартиру: человек должен чувствовать себя как дома и делать что хочет. Главное — не шуметь, но у нас хорошая шумоизоляция. Иногда спрашивают: «А можно мы день рождения отметим?» Конечно, бокалы на верхней полке. Однажды мужу пришлось приехать к жильцам, чтобы проверить трубу. Он полдня с ней копался, и за беспокойство мы купили им роллы.

И жильцы мне мою доброту возвращают. Почти все оставляют хорошие отзывы, а я потом показываю их будущим арендаторам. Последние съемщики вообще оставили мне много подарков. Они были в отпуске в другой стране и привезли много заграничных вещиц. У меня только позитивный опыт.

Советы юриста

Юрист Светлана Милевская:

1. Главное — подписать правильный договор и обращать внимание на ред-флаги

Договор дает право проживать в помещении в период действия договора и пользоваться им как своим. Арендатор может приводить гостей, готовить всё что угодно и не разрешать собственнику приходить каждый день. Вас не должны контролировать.

Обязательные пункты, которые необходимо предусмотреть в договоре:

1. Кто и с кем будет проживать в квартире. Арендодатель должен проверить ваш паспорт и указать в договоре ваши данные. Бывает, сдаешь одному, а въезжает 15 человек.

2. Как помещение будет использоваться. Должно быть отмечено, что квартира арендуется именно для проживания. Некоторые люди снимают квартиру и эксплуатируют ее в запрещенных законом целях.

3. Условия проживания. Например, вы можете прописать, что собственник имеет право приходить в квартиру раз в месяц или раз в три месяца — как вам удобно и как вы договоритесь. Вы можете указать точные даты, дни недели и время, когда вас устроят проверки. Если в договоре указаны какие-то особые пункты (закрытые комнаты, куда нельзя входить), а вместе с ними — дополнительные штрафы, не исключено, что за вами будут следить.

4. Перепись имущества, включая мебель и бытовую технику вместе с марками, и клининг (по желанию). Проверьте квартиру и запишите в договор все замеченные изъяны, чтобы их потом не спихнули на вас. Если какое-то оборудование портится, необходимо ставить в известность собственника, потому что именно он должен отвечать за ремонт. Сдаваемая квартира должна быть полной комплектации, поэтому собственнику нужно всё покупать и чинить. Но каждый раз перестраховывайтесь, чтобы подтвердить, что имущество вышло из строя не по вашей вине, а, например, из-за износа.

Если вы, проживая в квартире, причинили ущерб кому-то путем залива, пожара, то регрессную ответственность будет нести собственник, но он имеет право взыскать причиненный ущерб с арендатора. Просто съехав после залива чужой квартиры, вы не будете спасены. У собственника есть все паспортные данные, и он заставит вас ответить.

5. Сроки и условия расторжения договора. И одна, и вторая сторона имеет право расторгнуть договор, уведомив другую сторону за месяц или за полтора месяца — по договоренности. Это не значит, что вы не можете расторгнуть договор раньше, но в нем могут быть предусмотрены штрафные санкции. По закону любой договор может быть расторгнут в одностороннем порядке в случае существенного нарушения его условий, и это касается как собственника, так и арендатора.

6. Кто прописан в квартире. Обязательно просите показать справку по форме 9 о прописанных проживающих, иначе не исключено, что вы будете жить с соседями. Если есть другие прописанные жильцы, по-хорошему, конечно, такой договор не стоит заключать. Они имеют право проживать в квартире, и вы с этим ничего не сделаете.

Если квартира находится в долевой собственности, но договор вам предлагает заключить только один человек — это тоже ред-флаг

Согласно закону, сдача в аренду жилого помещения без согласия остальных собственников запрещена. Это в том числе касается и сдачи комнат в коммунальной квартире. Нет согласия всех сособственников — нет договора аренды, иначе к вам приедут остальные собственники, и вам придется жить с соседями.

7. Срок действия договора. Я рекомендую заключать договор не более чем на 11 месяцев. Договор, заключенный на 12 месяцев и больше, должен быть зарегистрирован в Росреестре. И предоставить, и забрать его обязаны две стороны, но часто одна из них может отказаться идти в Росреестр, и это сильно всё усложняет.

8. Временная регистрация, если она вам необходима. Вы имеете право оформить регистрацию по месту пребывания на основании договора аренды.

Если собственник уклоняется, скорее всего, это недалекий человек, который не понимает, что временная регистрация имеет срочный характер и действует, только пока актуален договор аренды, — это ред-флаг

К тому же не исключено, что человек просто хочет взять депозит, а потом его не вернуть; не дожидаться истечения срока и выселить вас; поднять цену.

9. Стоимость, условия ее повышения и сроки оплаты. Если собственник прописывает в договоре, что он имеет право менять цену в одностороннем порядке, — это ред-флаг. Если такого пункта нет, цена остается фиксированной до окончания срока договора. Если есть, обращайте внимание, прописано ли, как часто собственник может поднимать стоимость, на сколько процентов, а еще каким способом и за сколько времени он должен вас об этом уведомлять.

Если собственник решил поднять цену, не согласовав с вами, он нарушает существенные условия договора. Вы можете за месяц предупредить его о выселении и съехать, при этом использовав старые условия договора.

2. Внимательно проверяйте выписки и полномочия доверенных лиц

Обязательно просите арендодателя предоставить вам действующую выписку, подтверждающую право собственности. Несобственник не может сдавать квартиру в аренду. Если вы видите, что вам сдает квартиру фактически несобственник, вам должны показать доверенность, в которой указано полномочие доверенного лица именно на сдачу помещения в аренду и получение за него денег. Если полномочий в договоре нет, значит, человек пытается сдать помещение, обходя договор аренды, — это ред-флаг.

3. Если платите за квартиру наличкой, берите расписку

Способ расчетов определяется сторонами — платите так, как вам удобно. При этом, если вы платите наличкой, просите подписать расписку, которая подтверждает факт передачи денег. Так в случае чего вы сможете подтвердить, что расплатились за квартиру. Вас не должна интересовать оплата налогов со стороны собственника за сдачу квартиры в аренду. Арендатор не несет за это никакой ответственности.

4. Если у вас есть время, можно искать квартиру без риелтора

Задача риелтора — подобрать подходящий для вас объект, возможно, съездить на просмотр и проверить документы для сдачи в аренду. Риелтор составляет договор, безопасный для вас, чтобы не было проблем. Арендодатель тоже может нанять риелтора, если ему некогда показывать квартиру. Раньше была очень четкая практика: агентскую комиссию риелтору платит именно съемщик. Сейчас комиссия риелтору примерно всегда составляет от 50 до 100% стоимости квартиры за месяц, и часто ее хотя бы частично оплачивает собственник. Но всё равно это дорого, и люди отказываются от услуг риелтора.

Если у вас есть время самому всех обзванивать, подбирать жилье и ездить его смотреть, нет никакого смысла в риелторе. Главное — иметь правильно составленный договор. И в этом случае я бы рекомендовала обратиться к юристу, который вычитает договор и проверит, чтобы там не было подводных камней.

5. Если у вас нет цели причинить ущерб имуществу и сбежать, вам не стоит бояться депозита

Депозит — это гарантия для собственника, что он сможет компенсировать ущерб и получить деньги за последний месяц, даже если вы исчезнете с радаров. Иначе бы ему пришлось с вами судиться.

6. Вы имеете право продолжить жить в квартире, даже если у нее сменился собственник или ее арестовали

Ни залог, ни арест, ни продажа, ни дарение, ни наследование квартиры не могут быть причиной для отказа сдавать ее в аренду. Смена собственника любым способом не является основанием для прекращения договора аренды. Договор аренды распространяется на нового собственника, и он получает квартиру вместе с жильцами.

7. Вы не можете заставить собственника сдать вам квартиру

Собственник сдает квартиру только по личным внутренним убеждениям, точно так же как и вы снимаете только ту квартиру, которая вам понравилась. Возможно, арендодателю не понравится ваша внешность, образ жизни, семейное положение. К сожалению, вы не сможете обвинить его в дискриминации на законодательном уровне. Сдавать помещение тому, кому он хочет, — личное право человека. Собственник всегда прав. Его право устанавливать правила проживания без животных, отказывать иностранцам.

Ссылка в тексте — на блог Светланы Милевской в Instagram* (соцсеть заблокирована в РФ и принадлежит компании Meta, признанной в России экстремистской).

Обложка: коллаж «Мела». Фото: © stockfour, Zoomlens Studio, Vladimir Muravin, fifg / Shutterstock / Fotodom