Завещание или дарственная — что выбрать, чтобы дети не судились

Одному ребенку — квартира, второму — ничего. Или обоим по половине, чтобы было справедливо. Какой бы вариант ни выбрали родители, он может стать причиной конфликта между наследниками. Вместе с адвокатом по наследственным спорам Анастасией Смирновой разбираемся, какие риски есть у каждого документа и можно ли заранее обезопасить себя от судебных разбирательств.

Чем завещание отличается от дарственной

Главное отличие — в том, когда ребенок станет собственником квартиры. По завещанию недвижимость перейдет ему только после смерти родителя, а по дарственной — еще при его жизни, как только зарегистрируют переход права собственности.

Завещание можно в любой момент изменить или отменить, а вот вернуть подаренную квартиру просто потому, что вы передумали, не получится. Для этого должны быть предусмотренные законом основания. Например, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя.

Чтобы получить квартиру по завещанию, наследнику нужно принять наследство. Обычно на это дается шесть месяцев со дня смерти собственника.

Поддержите «Мел»: отметьте нас галочкой в Google и классные, интересные, важные тексты будут появляться в вашей ленте чаще

Поставить галочку

Можно ли оставить всё одному ребенку

Можно. По закону родители не обязаны делить наследство поровну и вправе самостоятельно решить, кому и что достанется. Например, если старшему ребенку уже помогли купить квартиру, младшему можно завещать родительскую. Объяснять такое решение остальным родственникам не требуется.

Однако не всех наследников можно полностью лишить имущества.

Право на обязательную долю есть в том числе у женщин от 55 лет и мужчин от 60 лет. Совершеннолетние дети тоже могут на нее претендовать, если они нетрудоспособны.

Предположим, мать завещала единственную квартиру дочери. Но у нее есть еще сын с инвалидностью, имеющий право на обязательную долю. Даже если в завещании его не упомянули, он сможет претендовать на часть имущества. Сначала обязательную долю выделяют из того, что не вошло в завещание. Если такого имущества недостаточно, придется делить и завещанную квартиру.

При дарении ситуация другая. Если родитель успел подарить квартиру и переход права собственности зарегистрирован, недвижимость уже не входит в его наследство. Соответственно, обязательная доля при наследовании сама по себе на нее не распространяется. Но это не исключает возможности оспорить сам договор дарения.

Если квартира куплена в браке и является совместной собственностью, один из супругов не может просто подарить ее ребенку без нотариального согласия второго. При наследовании тоже придется учитывать супружескую долю. В состав наследства, как правило, войдет только часть имущества, принадлежавшая умершему супругу, даже если квартира была зарегистрирована исключительно на его имя.

Почему дарственная может быть опасна для родителей

Представьте, что мама подарила сыну квартиру, но договорилась с ним, что продолжит в ней жить. Проходит несколько лет, сын решает продать недвижимость. Мама против, однако по документам квартира принадлежит уже не ей. А одной регистрации по месту жительства недостаточно, чтобы гарантировать ей право остаться.

Возможность предусмотреть пожизненное проживание дарителя подтверждает Росреестр. Правда, здесь многое зависит от того, как именно составлен договор. Важно заранее определить, сохранится ли право проживания, если новый собственник захочет продать квартиру. Само по себе такое условие не мешает ему распоряжаться недвижимостью.

Если же ребенок обещает ухаживать за родителем в обмен на квартиру, обычная дарственная не подходит. Дарение — безвозмездная сделка. Для подобных ситуаций существует договор пожизненного содержания с иждивением, по которому новый собственник принимает на себя обязанности по содержанию получателя ренты.

А что, если ребенок умрет раньше родителя? Тогда подаренная квартира войдет уже в наследство ребенка и может достаться другим людям. Чтобы этого избежать, в договоре можно заранее предусмотреть право отмены дарения, если даритель переживет одаряемого. Без такого условия автоматически вернуть квартиру не получится.

Если документ оформлен у нотариуса, можно ли его оспорить

Да. Завещание, за редкими исключениями, обязательно удостоверяют у нотариуса. А с 13 января 2025 года это правило распространяется и на договоры дарения недвижимости между гражданами, включая близких родственников.

Но нотариальное удостоверение не означает, что документ невозможно признать недействительным.

Суд оценивает медицинские документы, показания свидетелей, обстоятельства сделки и результаты экспертиз.

Но исход дела зависит от всех доказательств, а не только справок.

Стоит ли делить одну квартиру на всех детей

Казалось бы, самый справедливый вариант — разделить квартиру между детьми поровну. Никто не обижен, у каждого есть своя доля.

Допустим, один ребенок хочет жить в родительской квартире, а другой давно живет в другом городе и собирается свою часть продать. Чтобы продать всю квартиру, им придется договариваться. А если один решит продать только собственную долю постороннему человеку, сначала он должен будет предложить выкупить ее другим сособственникам. У них есть преимущественное право покупки.

Если кроме квартиры у родителей есть другое имущество, его тоже можно учесть в завещании. Например, одному ребенку оставить недвижимость, другому — дачу и накопления. При этом стоимость имущества необязательно должна быть одинаковой, хотя права обязательных наследников всё равно придется учитывать.

А вот если завещания нет, распределять имущество будут уже по закону. Дети, супруг и родители умершего входят в первую очередь наследования и, как правило, наследуют в равных долях. Если квартира была совместно нажита в браке, сначала определяют долю пережившего супруга, а оставшееся имущество делят между наследниками.

Что дешевле оформить

Оформить завещание у нотариуса стоит 100 рублей федерального тарифа плюс региональный тариф. А вот за получение наследства детям придется заплатить 0,3% от стоимости полученного имущества, но не более 100 тысяч рублей за выдачу одного свидетельства. Например, если ребенок наследует квартиру стоимостью 4 миллиона рублей, федеральный тариф составит 12 тысяч рублей. Но есть и льготы. В частности, его не платят те, кто жил в квартире вместе с наследодателем на день его смерти и продолжил жить в ней.

При дарении квартиры детям федеральный тариф составляет 0,25% ее стоимости, но не более 10 тысяч рублей. За ту же квартиру стоимостью 4 миллиона рублей получится как раз 10 тысяч.

В обоих случаях дополнительно оплачивается региональный нотариальный тариф. Например, в Москве в 2026 году он составляет 10 тысяч рублей за дарственную и 10 800 рублей за оформление наследства. Еще 4 тысячи рублей придется заплатить за регистрацию права собственности на квартиру кадастровой стоимостью до 20 миллионов рублей.

Что выбрать в итоге

Если вы хотите до конца жизни оставаться собственниками, стоит рассмотреть завещание. Если ребенок должен получить квартиру сейчас, а вы готовы передать ему право распоряжаться ею — дарение.

Если нужно сохранить проживание или получать уход, иногда больше подходит договор пожизненного содержания с иждивением. При завещании нужно учесть обязательных наследников, в обоих случаях — права супруга.

Ни завещание, ни дарственная не гарантируют, что родственники не пойдут в суд. Но хотя бы уменьшить вероятность наследственных споров можно еще при жизни.