В марте 2022 года процентная ставка по ипотеке выросла до 20% — вслед за ключевой банковской ставкой. А в апреле и мае, по данным Центробанка, было выдано на 70% меньше ипотечных кредитов, чем в те же месяцы 2021 года. В данный момент ситуация выравнивается: за снижением ключевой ставки снижается и процентная — по кредитам в целом и ипотеке в частности. Но стоит ли брать ее прямо сейчас? Разбираемся вместе с ВТБ.

Что происходит

В конце мая Центробанк РФ снизил ключевую ставку по ипотеке на 3% — с 14 до 11% на новостройки и вторичное жилье. Банки последовали за указом. В ВТБ, например, нынешняя ставка по базовым программам составляет 10,5% с учетом дисконта за использование цифровых сервисов. Но она может быть увеличена в зависимости от разных факторов: размера первоначального взноса, трудового стажа заемщика, страхования жизни, страхования на случай потери работы.

При этом средняя ставка в июне 2021 года составляла около 7% — это был минимальный процент за последние четыре года. Сегодня такую ставку можно получить только со льготами и господдержкой (и то не факт). При этом цены на недвижимость растут, поэтому суммы кредитов (а значит, и процентов) становятся больше.

Новостройка или вторичка

Если семья все же решила оформить ипотеку, в первую очередь нужно определиться — новостройка или вторичное жилье. Новостройка выйдет выгоднее, если брать квартиру у застройщика на этапе котлована. В этом случае можно купить квартиру по цене менее качественной вторички, но получить больше квадратных метров (иногда — в два раза) и повышенный комфорт. Единственное: ждать квартиру придется пару лет.

Часто банки совместно с застройщиками вводят специальные условия на покупку жилья в новостройках. Если семья решила взять в ипотеку новое жилье, нужно искать застройщика с самыми выгодными условиями, акциями и сниженной ставкой (она может снижаться вплоть до 0,1%). Таким образом можно существенно сократить переплаты по кредиту.

Стоит помнить, что покупка квартиры в строящимся доме сопряжена с риском. Например, строительство дома может быть заморожено в силу самых разных причин. Это было большой проблемой раньше, но с 2019 года от этого можно защититься, оформляя сделку с использованием эскроу-счета, на котором деньги будут храниться до ввода дома в эксплуатацию (до этого, покупая квартиру, человек становился дольщиком, то есть частично финансировал строительство дома).

Первый взнос

В ипотечных договорах есть первоначальный взнос — сумма от стоимости квартиры, которую вы должны заплатить сами. Чем больше будет первоначальный взнос, тем меньше в итоге переплатит заемщик. Например, вы можете оплатить 30 или 50% за свой счет, а остальное вам выделит банк. Именно на эту сумму начисляются проценты.

Перед тем как взять ипотеку, проведите ревизию своих доходов, расходов и накоплений. Посчитайте, сколько вы готовы выделить на первый взнос. А также посчитайте, сколько, при вашей зарплате и постоянных расходах, вы сможете выделять на оплату ипотеки ежемесячно. Например, если у вас есть миллион рублей, квартира стоит 14 миллионов, а суммарный доход всех членов семьи не превышает 200–250 тысяч рублей в месяц, ипотеку вам едва ли одобрят.

Платежи по ипотеке

Здесь ничего не изменилось. Ипотеку все также можно «гасить» двумя способами — дифференцированными или аннуитетными платежами.

• Дифференцированные платежи — меняются с течением времени. Заемщик выплачивает фиксированную часть долга и проценты сверху за остаток. Каждый месяц платеж уменьшается. Первые суммы будут больше, но к концу выплат заемщику будет ощутимо проще. При дифференцированных платежах заемщик потратит меньше денег на выплату процентов. Но выбирать его стоит только тем, кто потянет первый период.
• Аннуитетные платежи — фиксированная сумма каждый месяц. Такие платежи не меняются, заемщик платит всегда одну и ту же сумму. С такими выплатами выстраивать семейный бюджет гораздо проще.

Размер процентной ставки, тип платежей и прочие условия кредита выбираются при оформлении договора. Банк не может изменить их или повысить процент без ведома заемщика. Всего есть 3 вида процентной ставки: постоянная, переменная и комбинированная. Все они, а также условия кредитования, прописаны в указе Центрального Банка России.

• Постоянная — не может быть изменена. Ставка подбирается индивидуально и фиксируется в договоре;
• Переменная — может уменьшаться и увеличиваться в зависимости от суммы оставшегося платежа. Переменная величина фиксируется в договоре, за ее пределы ставка меняться не может.
• Комбинированная — в первой части срока кредитования выплаты производятся по фиксированной процентной ставке, а во второй — по плавающей.

Виды ипотечных льгот

В России действуют несколько льготных программ: зависит от того, в каком регионе находится недвижимость, в городе или в селе, а также от состава семьи. В программах разные ставки, требования к первоначальному взносу и максимальные размеры кредита. Например, для семей с детьми в банке ВТБ действует льготная ставка от 5,7% — на кредит до 30 миллионов рублей на 30 лет.

Есть еще несколько способов облегчить выплату ипотеки: семья может использовать материнский капитал для выплаты первого взноса или погашении части кредита, а многодетные родители имеют право на компенсацию от государства — 450 тысяч рублей на выплату ипотеки (это еще называется «Отцовский капитал»). Данную помощь от государства можно получить только один раз и только по одному ипотечному кредиту. Она выдается, только если третий или последующий ребенок рожден либо усыновлен с 1 января 2019 года по 31 декабря 2022 года. Заявку можно подать в банке, который выдал кредит. Главное — сделать это до 1 июля 2023 года.

Чтобы погасить часть кредита за счет материнского капитала, клиентам ВТБ достаточно оформить предварительно заполненное заявление в разделе «Госуслуги» ВТБ Онлайн. Далее банк направит его в ПФР для перечисления материнской выплаты в счет погашения ипотечного кредита.

Условия льготной ипотеки

Существует отдельная программа «Семейной ипотеки» для семей, в которых есть хотя бы один ребенок, родившийся в период с 01.01.2018 по 31.12.2022, или ребенок с инвалидностью. Максимальная сумма кредита по льготной ставке составляет 6 и 12 миллионов рублей, в зависимости от региона. Однако есть и другой путь, которым пользуются банки. На сумму, превышающую лимит, положенного государством, дает субсидию застройщик. Так, максимальная сумма льготного кредита в Москве, МО, Санкт-Петербурге и Ленинградской области по такой программе составит 30 миллионов рублей. А в других регионах — 15 миллионов.

Такая программа действует в ВТБ, где льготная ставка составляет от 5,7% (от 4,7% — для Дальневосточного федерального округа). Ставка и сроки действия программы периодически меняются. На данный момент программа продлена до конца 2022 года. То есть договор можно заключить до 31 декабря.

Оформление льготной ипотеки

У госпрограммы есть общее требование — гражданство России как у родителей, так и у детей. Остальное устанавливает сам банк: уровень дохода, возраст и трудовой стаж. Обычно созаемщиком становится второй родитель, но можно указать кого угодно. Главное — чтобы у него тоже было гражданство РФ.

В остальном процедура проста. Нужно прийти в банк и подать следующий перечень документов:

• паспорт;
• СНИЛС;
• свидетельство о браке;
• справку о доходах;
• военный билет (или другой документ, подтверждающий, что мужчина до 27 лет не подлежит призыву на военную службу);
• копия трудовой книжки заёмщика;
• выписка с лицевого счета.
• свидетельство о рождении ребенка;
• при наличии: справка об инвалидности ребенка.

ВТБ предоставляет возможность оформить льготную ипотеку всего по трем документам: паспорт, СНИЛС и свидетельство о рождении ребенка. Во время процедуры заявитель может оформить упрощенный налоговый вычет в ВТБ онлайн и вернуть до 650 тысяч рублей: 260 тысяч за покупку недвижимости и 390 — за уплаченные проценты по ипотеке. Для этого нужно оформить заявку в ВТБ Онлайн, подписать заявление в личном кабинете налогоплательщика и получить статус отслеживания на сайте ФНС. При этом им не нужно посещать налоговые органы, не нужно заполнять декларации З-НДФЛ, а срок проверки документов сокращен с 3 до 1 месяца.

Как облегчить себе жизнь с ипотекой

Предложение действительно в рамках Акции «2000 к первому зачислению для новых получателей детских выплат на Мультикарту МИР Банка ВТБ (ПАО)» (далее — Акция), действует с 01.04.2022 по 30.11.2022 (включительно).

Под цифрой «2000» понимается 2000 (две тысячи) рублей, выплачиваемые Банком на Мастер-счет Участника, выполнившего условия Акции согласно разделу 7 Правил Акции (далее — Вознаграждение). Имеются ограничения.

Организатор Акции вправе в любой момент прекратить и/или приостановить реализацию Акции, а также внести изменения в Правила Акции.

Вся информация носит справочный характер и не является публичной офертой в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Подробнее об Организаторе, Правилах Акции, порядке, условиях, ограничениях, месте и сроках проведения Акции, сроках и порядке получения Вознаграждения: https://www.vtb.ru/personal/drugie-uslugi/gosuslugi/detskie-posobiya/. Подробную информация об условиях предоставления продуктов Банка вы можете получить на сайте: https://www.vtb.ru/, а также во всех подразделениях Банка. Термины с заглавной буквы употребляются в значении, определенном в Правилах Акции.

Иллюстрации: GoodStudio / Shutterstock / Fotodom